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Il conferimento in natura nelle Spa e nelle Srl

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Il conferimento in natura nelle Spa e nelle Srl

 Pubblicato, come ebook gratuito, sulla rivista internet “Il commercialista telematico” il 20 giugno 2016 Il conferimento in natura è l’operazione mediante la quale un soggetto (conferente) apporta determinati beni a titolo di capitale in una società (conferitaria) ricevendo in cambio azioni o quote rappresentanti il capitale sociale della conferitaria stessa: oggetto del trasferimento può essere qualsiasi bene o diritto (quindi anche diritto di godimento oltre che di proprietà), al quale le parti attribuiscono un’utilità economica. A titolo esemplificativo, possono essere oggetti del conferimento: (a) beni mobili, (b) beni immobili in proprietà ovvero in diritto di superficie; (c) titoli di Stato (d)crediti (e) beni immateriali, quali marchi e brevetti, (f) partecipazioni societarie, etc. Il conferimento dei beni in natura può essere effettuato al momento costitutivo di una società, ovvero in un momento successivo mediante apposito aumento di capitale. Si rileva che il legislatore non si è preoccupato di disciplinare ilconferimento d’azienda (ovverodi ramo d’azienda), limitandosi a regolare il conferimento di beni in natura e di crediti, rispettivamente, negli articoli 2342 e seguenti del codice civile per le società per azioni, negli articoli 2464 e seguenti del codice civile per lesocietà a responsabilità limitata. Come noto, è infatti possibile conferire sia l’intera azienda, ovvero un ramo della stessa (ossia una parte dell’attività aziendale), purché si tratti di un complesso di beni e rapporti giuridici potenzialmente idoneo, dal punto di vista strutturale, funzionale e organizzativo, all’esercizio di un’attività d’impresa e atto a produrre reddito. Il ramo d’azienda viene definito dall’art. 2112 codice civile, che disciplina i rapporti di lavoro nel caso di trasferimento d’azienda. L’Ebook è disponibile sul sito del Commercialista telematico qui,...

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Il recesso del socio nella Spa – Contesto legale e aspetti valutativi

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Il recesso del socio nella Spa – Contesto legale e aspetti valutativi

Angelo Fiori – marzo 2016 Articolo pubblicato sulla rivista internet  B2Corporate in marzo 2016 Premessa La riforma del diritto societario del 2003 ha rivisto la normativa delle società di capitali, ampliando le fattispecie in cui viene riconosciuto il diritto al socio al recesso. Per quanto concerne le Spa, ne ha inoltre precisato l’iter procedurale in alcuni articoli del codice civile, introducendo: una precisa casistica delle cause di recesso (art 2437) termini e modalità di esercizio del diritto di recesso (art 2437 bis) i criteri di determinazione del valore delle azioni (art 2437 ter) il procedimento di liquidazione delle quote (art 2437 quater) disposizioni speciali per società con azioni quotate (art 2437 quinques) La disciplina precedente alla riforma aveva lo scopo di preservare il capitale sociale nell’ottica di tutelare quella che è la principale garanzia  per i diritti dei creditori e pertanto la facoltà di esercitare il diritto  di recesso era limitata a determinati casi, trasformando così la società in una sorta di prigionia per il socio.  Il principio ispiratore della riforma societaria è stato quello  di liberalizzare gli scambi economici con l’obiettivo di favorirli e quindi di  responsabilizzare in maggior misura i soggetti che a vario titolo ne sono coinvolti. In un precedente saggio, disponibile:Il-recesso-del-socio-nella-Srl-Contesto-legale-e-aspetti-valutativi1.pdf,  ho esaminato il caso di recesso di socio da Srl, qui esaminiamo il caso parallelo di recesso di socio da Spa. L’articolo per il recesso socio da Spa è disponibile a puntate sulla rivista B2Corporate qui, ovvero l’intero articolo è disponibile: “Il recesso del socio nella Spa – Contesto legale e aspetti...

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Il recesso del socio nella Srl – Contesto legale e aspetti valutativi

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Il recesso del socio nella Srl – Contesto legale e aspetti valutativi

Angelo Fiori – gennaio 2016 Articolo pubblicato a puntate su “Il commercialista telematico” in gennaio e febbraio 2016   Il contesto legale di riferimento – art 2473 del codice civile La riforma del diritto societario del 2003 ha rivisto la normativa sul diritto di recesso dei soci di società di capitali, ampliando le fattispecie in cui viene riconosciuto il diritto al socio. Ne ha inoltre precisato l’iter procedurale introducendo l’ipotesi di determinazione del valore di liquidazione mediante relazione giurata dell’esperto. La disciplina precedente alla riforma aveva lo scopo di preservare il capitale sociale nell’ottica di tutelare quella che è la principale garanzia  per i diritti dei creditori e pertanto la facoltà di esercitare il diritto  di recesso era limitata a determinati casi, trasformando così la società in una sorta di prigionia per il socio.  Il principio ispiratore della riforma societaria è stato appunto quello  di liberalizzare gli scambi economici con l’obiettivo di favorirli e quindi di  responsabilizzare in maggior misura i soggetti che a vario titolo ne sono coinvolti. In questa sede verrà presa in considerazione la sola fattispecie di recesso da Srl, contemplata dall’art 2473 del codice civile. In un parallelo articolo è disponibile, sul mio sito www.angelofiori.it, il caso di recesso di un socio da Spa   Il recesso e le sue cause Cominciamo con indicare le cause in cui sia possibile esercitare il diritto di recesso. L’art 2473 recita: “L’atto costitutivo determina quando il socio può recedere dalla società e le relative modalità. In ogni caso il diritto di recesso compete ai soci che non hanno consentito al cambiamento dell’oggetto o del tipo di società, alla sua fusione o scissione, alla revoca dello stato di liquidazione al trasferimento della sede all’estero alla eliminazione di una o più cause di recesso previste dall’atto costitutivo e al compimento di operazioni che comportano una sostanziale modificazione dell’oggetto della società determinato nell’atto costitutivo o una rilevante modificazione dei diritti attribuiti ai soci a norma dell’articolo 2468, quarto comma.” Le cause si possono pertanto dividere in: Cause previste dalla legge; Cause previste nell’atto costituivo Cause previste dalla legge: (a) cambiamento dell’oggetto sociale; (b) cambiamento del tipo di società; (c) trasferimento della sede sociale all’estero; (d) fusione o scissione; (e) compimento di operazioni che comportano una sostanziale modifica dell’oggetto sociale; (f) modifica dei diritti particolari attribuiti ai soci, riguardanti l’amministrazione o la distribuzione di utili; (g) eliminazione di una o più cause di recesso convenzionali previste nell’atto costitutivo; (h) aumento di capitale a pagamento con esclusione del diritto di opzione; (i) introduzione o soppressione di clausole compromissorie; (l) casi particolari previsti per società soggette ad attività di direzione e coordinamento Cause previste dall’atto costitutivo: (a) clausola che prevede che la società sia costituita a tempo indeterminato o mancata indicazione di durata; (b) clausola che prevede l’intrasferibilità delle quote di partecipazione;(c) clausola che subordina il trasferimento della quota per atto tra vivi al mero gradimento degli organi sociali, di soci o di terzi ;(d) clausola che subordina il trasferimento della quota a causa di morte a condizioni o limiti che nel caso concreto ne impediscono il trasferimento; (e) casi di recesso in aggiunta a quelle legali L’articolo completo è in corso di pubblicazione su “Il commercialista telematico”, ovvero è disponibile “Il recesso del socio nella Srl – Contesto legale e aspetti...

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Le operazioni con parti correlate nelle PMI

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Le operazioni con parti correlate nelle PMI

Angelo Fiori – dicembre 2015 Articolo pubblicato a puntate su MySolutionPost in novembre e dicembre 2015   Parte prima Premessa Le operazioni con parti correlate in ambito societario sono state oggetto, in questi ultimi anni, ad un cospicuo intervento sia da parte del legislatore, sia da parte degli organismi di controllo (Consob e Banca d’Italia), colmando un vuoto che esisteva nella realtà societaria italiana rispetto alle altre economie avanzate. A mio parere tuttavia l’argomento non è stato completamente assimilato e metabolizzato né dalla maggior parte delle società che fanno parte dell’universo delle PMI nazionali né dai professionisti che esercitano attività di controllo societario (Collegio sindacale in primis). Fanno eccezione le PMI che applicano gli IAS International accounting standard), ovvero quelle che sono sotto il controllo di Consob o Banca d’Italia, esse infatti hanno trovato maggiori riferimenti e/o istruzioni da parte degli organi di controllo. La platea delle società interessata ad un approfondimento è pertanto, a mio parere, formata da un consistente gruppo  di molte decine di migliaia di unità, che forma l’ossatura del tessuto economico nazionale, per queste società l’argomento delle parti correlate resta infatti poco noto e poco argomentato nella prassi societaria. Ritengo pertanto opportuno, con questo articolo, spendere qualche considerazione in proposito. Definizione e inquadramento L’articolo 2427 del codice civile , primo comma, il numero 22-bis) recita: “La nota integrativa deve indicare oltre a quanto stabilito da altre disposizioni: … (omissis) 22-bis): le operazioni realizzate con parti correlate, precisando l’importo, la natura del rapporto e ogni altra informazione necessaria per la comprensione del bilancio relativa a tali operazioni, qualora le stesse siano rilevanti e non siano state concluse a normali condizioni di mercato. Le informazioni relative alle singole operazioni possono essere aggregate secondo la loro natura, salvo quando la loro separata evidenziazione sia necessaria per comprendere gli effetti delle operazioni medesime sulla situazione patrimoniale e finanziaria e sul risultato economico della società”. Il legislatore rinvia, per la definizione di parte correlata, al contenuto dei principi contabili internazionali adottati dall’Unione europea e in particolare al principio contabile IAS 24 relativo all’informativa di bilancio sulle operazioni con parti correlate. Infatti stabilisce il 1^ comma dell’art 2427 del cod civile che: “Ai fini dell’applicazione del primo comma, numeri 22-bis) e 22-ter), e degli articoli 2427-bis e 2428, terzo comma, numero 6-bis), per le definizioni di “strumento finanziario”, “strumento finanziario derivato”, “fair value”, “parte correlata” e “modello e tecnica di valutazione generalmente accettato” si fa riferimento ai principi contabili internazionali adottati dall’Unione europea”, di fatto si tratta degli IAS Questo è pertanto un caso tipico in cui il legislatore effettua uno specifico rinvio a norme tecniche adottate in ambito europeo Le direttive UE che hanno introdotto gli IAS hanno anche precisato che, al fine di migliorare gli standard qualitativi delle società, l’obbligo di divulgazione e pubblicità deve essere esteso dalle operazioni intercorrenti fra società controllate e collegate, anche ad altri tipi di parti correlate. Ciò vale anche per le società i cui valori mobiliari non sono ammessi alla negoziazione in un mercato regolamentato. Fra le parti correlate si citano: i principali dirigenti e i coniugi degli amministratori, qualora tali transazioni presentino una certa importanza e non vengano concluse alle normali condizioni di mercato. Appare chiaro che in queste situazioni possono esistere conflitti di interesse fra le parti in causa. Si ricorda...

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Principi Italiani di valutazione (PIV) emessi da OIV

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Principi Italiani di valutazione (PIV) emessi da OIV

Angelo Fiori – settembre 2015 Articolo pubblicato su Il commercialista telematico il 2-9-2015   Nel mese di luglio 2015 sono stati emessi dall’Organismo Italiano di Valutazione (OIV) i Principi Italiani di Valutazione (PIV). Essi entreranno in vigore le valutazioni a partire dal 1-1-2016; sono stati pubblicati in un volume di circa 400 pagine edito da EGEA.I PIV emessi dall’OIV sono frutto di circa tre anni di lavoro da parte dell’OIV, hanno richiesto due pubbliche consultazioni e hanno accolto il contributo di circa 15 fra associazioni professionali (fra cui Assirevi, e ODCEC di Milano) e professionisti vari. I principi di valutazione colmano uno spazio vacante e possono essere un’occasione di crescita per la nostra professione di dottori commercialisti. Fino ad oggi infatti l’attività di valutazione è stata prevalentemente un’attività di matrice domestica, largamente influenzata dalle norme del codice civile. Si aggiunga a ciò il fatto che la nostra professione è sempre stata condizionata dagli aspetti fiscali, lasciando poco spazio ad una cultura di tipo aziendalistico. I PIV sono un’occasione per metterci in linea con le best practices internazionali nell’area delle valutazioni e migliorare pertanto la nostra professionalità nel filone della consulenza aziendalista.Per esaminare l’articolo completo, vedi “Il commercialista telematico” del 2-9-2015,...

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OIC 9 – Valutazione immobilizzazioni e perdite di valore

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OIC 9 – Valutazione immobilizzazioni e perdite di valore

 Angelo Fiori – aprile 2015 Articolo pubblicato su B2Corporate il 9-4-2015   Premessa La valutazione delle immobilizzazioni tecniche sta attraversando un periodo critico. Mi riferisco soprattutto a: terreni industriali, immobili industriali e relativi impianti, macchinari Ciò appare causato dalla lunga crisi economica, che stiamo ancora attraversando, la quale ha inciso sui volumi di produzione e quindi sull’utilizzo delle immobilizzazioni industriali e sui conseguenti ammortamenti ha profondamente mutato il mercato immobiliare, che da alcuni anni mostra significativi segni di flessione sul lato della domanda, influenzando quindi in modo negativo i valori di recupero ha comportato una generale situazione di deflazione dei prezzi, sia nei beni di consumo che nei beni di investimento Per quanto concerne il trattamento del valore delle immobilizzazioni nel bilancio di esercizio, per CFO responsabili dell’area amministrazione e finanza quest’area, fino a qualche anno fa, era saldamente ancorata al costo storico, che raramente veniva messo in discussione. Le sole eccezioni erano rappresentate dalle crisi d’impresa o da significative operazioni di ristrutturazione, nelle quali il rischio di mancato o un differente sviluppo della continuità aziendale imponeva un esame critico dei possibili valori di recupero. Oggi le cose sono cambiate: occorre infatti considerare la possibilità che l’immobile industriale possa subire perdite di valore durevoli, anche in situazioni non traumatiche come quelle sopraindicate. L’OIC 9, emesso recentemente dall’OIC (Organismo italiano di contabilità) ha disciplinato la materia, dando una serie di regole e specifiche di tipo tecnico, per i bilanci a partire da quello chiuso al 31-12-2014. Come noto gli OIC rappresentano i principi contabili italiani, che forniscono il quadro di riferimento tecnico per le valutazioni di bilancio di tutte le piccole e medie aziende italiane che non sono soggette ai principi contabili internazionali (IAS IFRS). Segue…….. L’intero articolo è disponibile su B2Corporate ovvero AF-OIC 9-Immobilizzaz tecniche e perdite di...

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Gruppi di società e Bilancio consolidato

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Gruppi di società e Bilancio consolidato

 Angelo Fiori – marzo 2015 Articolo pubblicato su MySolution Fisco e Società il 24-3-2015     Premessa L’argomento del bilancio consolidato è molto ampio e complesso. In questo articolo ho dovuto preliminarmente scegliere l’impostazione e il conseguente perimetro di sviluppo dell’argomento. La scelta è stata di non addentrarmi troppo nel dettaglio dei tecnicismi contabili utilizzati per la predisposizione del bilancio consolidato, cercando di mantenere una visione più ampia possibile sull’argomento e allo stesso tempo accentuare gli aspetti legislativi presenti nel contesto italiano. Definiamo innanzitutto cosa è come si compone un gruppo di società. Un gruppo è rappresentato dall’unione di più società, giuridicamente distinte fra di loro, ma collegate al fine di realizzare un comune interesse. A tal fine deve esistere una direzione e controllo unitari  da parte di una delle società, denominata capogruppo o holding Il Bilancio consolidato ha l’obiettivo di rappresentare la realtà economico-patrimoniale-finanziaria di un gruppo di aziende come se queste fossero un’unica entità, cioè indipendentemente dalle diverse entità legali che compongono il gruppo Schematicamente e sinteticamente la forma del gruppo può essere: (a) a catena o  a cascata, quando la holding detiene la proprietà di una o più società, le quali a loro volta, detengono la proprietà di una o più società altre, (b) a raggiera, quando la holding detiene la proprietà di tutte le società partecipate. Sia nel caso (a) che nel caso (b) la proprietà deve essere di maggioranza ovvero di controllo, perché si possa configurare un gruppo; in ogni caso è preponderante il concetto di direzione e controllo sulle società partecipate, da parte della holding Esempio grafico di società a cascata Esempio grafico di società a raggiera Sebbene il codice civile non preveda espressamente la definizione di gruppo, la legislazione italiana, come vedremo anche nel seguito, ha tuttavia regolamentato molti aspetti della materia Teniamo tuttavia presente che un gruppo non diventa mai un unico soggetto di diritto. Ciascuna società conserva la propria autonomia legale Segue………. L’articolo completo è disponibile in Mysolution Fisco e Società-Circolare monografica...

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Principi contabili nazionali e internazionali – Mappatura

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Principi contabili nazionali e internazionali – Mappatura

 Angelo Fiori – marzo 2015 Articolo pubblicato su B2Corporate il 18 marzo 2015 e su Filodiritto il 20-4-2015   Premessa Colgo l’occasione dalla riscrittura e ampliamento di principi contabili nazionali, effettuata da parte dell’OIC nella seconda metà dell’anno 2014, per tratteggiare un quadro generale sui principi contabili sia nazionali che internazionali, nonché sulla loro applicazione nel contesto italiano. Vengono esaminati prima i principi contabili nazionali, successivamente i principi contabili internazionali IAS-IFRS Principi contabili nazionali Per i soggetti che non applicano i principi contabili internazionali IAS-IFRS (vedi successivo paragrafo), la disciplina legale del bilancio è contenuta, come noto, negli articoli 2423 e seguenti del codice civile; per il bilancio consolidato essa è contenuta nel DLgs 9-4-1991 n. 127. E’ utile ricordare che le norme citate indicano poche regole a carattere generale che tratteggiano l’assetto normativo di riferimento, senza entrare negli aspetti applicativi e senza trattare molte importanti fattispecie della materia che è estremamente tecnica e complessa come è quella dei principi contabili per la redazione dei bilanci di esercizio. Da ciò consegue la necessità di avere norme tecnico-contabili che interpretino e precisino la disciplina legale dei bilanci: nel caso in cui la norma legale sia troppo generica; si pensi ad esempio alla dizione “perdita durevole di valore”, contenuta nell’art 2426 n 3 del cod. civile quando manchi indicazione dei procedimenti di calcolo da adottare per la valutazione di una posta di bilancio; ad esempio la determinazione del valore dei lavori in corso di esecuzione, di cui all’art 2426 n.11 cod. civile quando la specifica fattispecie non è prevista dalle norme di legge; ad esempio le regole di cancellazione dei crediti in bilancio I principi contabili nazionali si applicano alla stragrande maggioranza delle società, ma anche delle imprese individuali e in una certa misura al settore del non profit: trattasi quindi di una platea di milioni di soggetti operanti sul territorio nazionale I principi contabili italiani vengono emessi dall’OIC. L’OIC (organismo Italiano di contabilità) è nato nel 2001 dall’esigenza, avvertita dalle principali attori privati e pubblici italiani di costituire standard contabili nazionali. Esso è dotato di autorevole rappresentatività, in grado quindi di esprimere in modo uniforme le istanze nazionali in materia contabile; la legge 11-8-2014 n. 116, integrando il precedente DLgs 38-2005 e la legge 244-2007, riconosce infatti il ruolo e le funzioni dell’OIC, precisandone il finanziamento. Segue……………… L’articolo completo è disponibile su B2corporate http://www.b2corporate.com/mappatura-dei-principi-contabili-nazionali-e-internazionali ovvero su Filodiritto http://www.filodiritto.com/articoli/2015/04/principi-contabili-nazionali-e-internazionali.html ovvero AF- Principi contab nazion e internaz- Una...

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Valutazione investimenti e finanziamenti – Strumenti matematici

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Valutazione investimenti e finanziamenti – Strumenti matematici

Angelo Fiori – marzo 2015 Articolo pubblicato il 29 marzo 2015 su Il Commercialista telematico   Premessa Di seguito vengono analizzati gli strumenti matematici che ci vengono in aiuto per valutare sia progetti di investimento sia ipotesi di finanziamento. I progetti di investimento e le relative ipotesi di finanziamento possono essere nella pratica attuazione collegati far di loro, ma possono anche essere slegati e valutati separatamente. Per i relativi calcoli di fattibilità e/o di convenienza ci vengono in aiuto gli strumenti messi a disposizione dal foglio di calcolo di Microsoft excel (di seguito  semplicemente excel) In ogni caso sia i progetti di investimento che le ipotesi di finanziamento danno luogo ad una successione di movimenti finanziari, sia in entrata che in uscita, distribuiti lungo un asse temporale, le entrate e le uscite sono definibili normalmente su base annua. Per gli investimenti di solito ci sono uno o più esborsi iniziali, seguiti successivamente nel tempo da uno o più incassi. Per i finanziamenti la scaletta temporale è invertita: esistono uno o più incassi, seguiti successivamente nel tempo da uno o più esborsi. Per il momento non introduciamola variabile rischio e supponiamo sia gli incassi che gli esborsi certi; la variabile rischio verrà introdotta in un apposto paragrafo in fondo all’articolo Sia nel caso di finanziamenti che di investimenti, il problema che si presenta all’azienda è prevalentemente un problema di scelta fra diverse alternative. Come stabilire quale è l’alternativa più conveniente? Facciamo qualche esempio numerico per meglio chiarire l’argomento. Dobbiamo valutare come orientarci fra due progetti di investimento che hanno l’andamento sotto indicato. Precisiamo che i progetti di investimento potrebbero essere i più diversi: dall’acquisto di un automezzo o di un macchinario, all’acquisto di titoli o strumenti finanziari, dalla costruzione di un immobile ad una operazione di acquisto di quote di capitale in un’azienda Periodo Investimento A Investimento B Esborsi Incassi Esborsi Incassi Anno 0 10.000 0 10.000 Anno 1 2.500 1.000 Anno 2 2.500 2.000 Anno 3 2.500 2.500 Anno 4 2.500 3.500 Anno 5 2.500 3.500 Totali 12.500 12.500   Ugualmente facciamo l’esempio di due ipotesi di finanziamento, che hanno il seguente andamento I finanziamenti possono essere con una banca, un’azienda o un privato non importa; ignoriamo in questa sede il fatto che il finanziamento abbia o meno garanzie Periodo Finanziamento A Finanziamento B Incassi Esborsi Incassi Esborsi Anno 0 10.000 0 10.000 Anno 1 2.500 1.000 Anno 2 2.500 2.000 Anno 3 2.500 2.500 Anno 4 2.500 3.500 Anno 5 2.500 3.500 Totali 12.500 12.500   Gli esempi sono stati volutamente mantenuti uguali, ma speculari, al fine di sottolineare che la logica matematica che sottende ad entrambe è la medesima. In entrambe i casi abbiamo a che fare con flussi di cassa: incassi o esborsi Segue….. L’articolo completo è qui disponibile 0328 AF-Valutaz investim e finanziam_strumenti matem e uso...

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Le valutazioni immobiliari – Una panoramica

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Le valutazioni immobiliari – Una panoramica

Angelo Fiori – gennaio 2015 Articolo pubblicato su MySolutionPost, come circolare monografica, il 29-1-2015   Premessa Nel corso della nostra vita professionale di dottori commercialisti abbiamo spesso a che fare con valutazioni immobiliari svolte da altri professionisti a vario titolo, valutazioni che dobbiamo considerare e analizzare normalmente in occasione di operazioni più ampie e complesse (fusioni, trasformazioni, scorpori, ristrutturazioni aziendali, etc). Ugualmente possiamo avere a che fare con valutazioni immobiliari nell’espletamento della nostra funzione di sindaci incaricati della revisione legale del bilancio Il contesto della Committenza delle valutazioni immobiliari è inoltre moto vario: possiamo infatti individuare diverse tipologie di richiedenti: il settore giudiziario (nel contenzioso economico e per le operazioni di esecuzione) le banche (per le operazioni di credito) i fondi immobiliari (per gli investimenti) il settore del leasing (per i finanziamenti) le imprese (per i bilanci) l’utenza privata o societaria (per acquisto o vendita, ovvero per le operazioni straordinarie societarie) Al fine di sviluppare un minimo di senso critico quando esaminiamo e dobbiamo tenere conto di tali valutazioni immobiliari, si ritiene pertanto utile sviluppare di seguito: (a) una panoramica sul significato di costo, valore e prezzo quando abbiamo a che fare con beni immobili, (b) la comprensione del perimetro di valutazione utilizzato, (c) i principali metodi di valutazione impiegati: cost approach, market approach, income approach In questo processo ci viene in aiuto IVSC (International Valuation Standards Committee), che  ha emesso degli standard di valutazione , tradotti anche in Italiano. Può inoltre essere utile esaminare il sito di Tecnoborsa (http://www.tecnoborsa.it/IT/home.aspx) Società consortile con sede a Roma, costituita dalle Camere di Commercio, con ha come obiettivo lo sviluppo e la regolamentazione dell’economia immobiliare   Prezzo, valore, costo Come operiamo normalmente per le valutazioni d’azienda o di quote societarie, è necessario distinguere, anche per le valutazioni immobiliari, il differente significato di prezzo, di costo e di valore. Ciò per poter inquadrare in modo corretto il documento di valutazione che stiamo esaminando emesso da terzi Il prezzo rappresenta l’ammontare che un acquirente indipendente intende pagare e un venditore intende accettare, in una determinata transazione di compravendita. Le caratteristiche di una transazione riflettono normalmente sia le condizioni esistenti sul mercato del bene oggetto di compravendita, sia il potere contrattuale espresso dai due contraenti. Il mercato immobiliare presenta caratteristiche relativamente omogenee, sulla base dei seguenti elementi: (a) il tipo di bene immobiliare (appartamenti abitativi, villette, immobili industriali, terreni agricoli o industriali, etc), (b) l’ubicazione, (c) la possibile generazione di reddito, (d) esistenza di proprietà intera ovvero usufrutto o nuda proprietà. Il costo rappresenta la spesa sostenuta (consuntivo) o da sostenere (preventivo) a fronte della produzione di un bene, in questo caso l’unità immobiliare soggetta a valutazione. Il costo viene normalmente identificato sulla base della fase di progetto a cui si riferisce. Può riguardare pertanto soli costi diretti (mano d’opera e materiali), ovvero anche i costi indiretti (spese progettazione, costi generali, etc). Una configurazione spesso utilizzata per le valutazioni immobiliari è il cd costo di ricostruzione. Il costo di costruzione o di ricostruzione va quindi decurtato dall’ammortamento dato dalla vetusta dell’immobile. Il valore può assumere differenti accezioni nel caso delle proprietà immobiliari Valore di mercato. IVSC (International Valuation Standards Committee) ha emesso degli standard di valutazione, tradotti anche in Italiano. Per valore di mercato si intende l’ammontare stimato a cui una proprietà immobiliare dovrebbe essere...

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